Tóm Tắt Thị trường bất động sản Việt Nam Quý 4/2015

Bài báo cáo

Theo dõi một số trang lớn về nghiên cứu thị trường và nhận được một bản báo cáo về thị trường BDS cuối năm 2015 nên tiện tay chia sẻ lại.

Nguồn dịch / Bài gốc

http://www.joneslanglasalle.com.vn/vietnam/en-gb/research/302/Vietnam-Property-Market-Brief-Q4-2015-EN

Thị trường bất động sản Việt Nam Qúy 4/2015

Nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 7,0% trong 4Q15: tăng trưởng GDP của Việt Nam là 7,0% trong 4Q15, làm nhanh chóng từ mức 6,9% trong 3Q15, và trong năm 2015, Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng GDP là 6,9%, vượt mục tiêu của chính phủ 6,2% đặt ra đầu năm 2015. Tăng trưởng sẽ rất quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới trong bối cảnh giá dầu thế giới và sự bất ổn trên thị trường tài chính quốc tế. Trong tổng quan về kinh tế quốc gia, các ngành nông-lâm nghiệp và thủy sản tăng 2,4%, ngành xây dựng và ngành công nghiệp tăng 9,6%, và các lĩnh vực dịch vụ tăng 6,3%. Tốc độ tăng trưởng nhanh nhất trong năm năm qua đã được sự giúp đỡ của một ngành công nghiệp mở rộng và đầu tư trực tiếp nước ngoài kỷ lục.

Bán lẻ tăng doanh số bán hàng, nhưng lượng khách quốc tế giảm: doanh số bán hàng và doanh thu dịch vụ bán lẻ của Việt Nam tăng 8,4% so với cùng kỳ năm 2015. Việt Nam đã nhận được hơn 7,9 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2015, giảm 0,2% vào năm 2014, mức giảm đầu tiên trong sáu năm qua. Trong tháng 12 năm 2015, lượng khách du lịch của Việt Nam được dự đoán sẽ lên 760.800, tăng 2,6% so với tháng và 15,0% so với cùng kỳ và điều này sẽ là tháng thứ sáu liên tiếp Việt Nam đã ghi nhận sự gia tăng số lượng du khách quốc tế, phục hồi sau 13 tháng suy giảm liên tiếp. Có sự gia tăng về số lượng khách du lịch đến từ Hàn Quốc (31,4% so với cùng kỳ) và Singapore (16,9% so với cùng kỳ). Doanh thu chín tháng từ ngành du lịch đã tăng 2,8% so với cùng kỳ.

FDI chảy lên: Việc giải ngân vốn FDI đạt 14,5 tỷ USD trong năm 2015, tăng 17,4% so với cùng kỳ. Nước thu hút được 22,8 tỷ USD vốn FDI trong năm nay, tăng 12,5% so với năm 2014, bao gồm 15,6 tỷ USD từ 2.013 dự án đăng ký cấp mới và 7,2 tỷ USD từ 814 thêm các dự án FDI. Ngành chế biến và sản xuất tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất với tổng cộng 15,2 tỷ USD (chiếm 66,9%) và khu vực bất động sản đã chiếm vị trí thứ ba với 2,4 tỷ USD (chiếm 10,5%). TP Hồ Chí Minh dẫn đầu trong số 48 địa phương với FDI mới với tổng vốn đăng ký 2,8 tỷ USD. Trong số 58 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Hàn Quốc tiếp tục là nguồn hàng đầu về FDI, với 2,7 tỷ USD vốn đăng ký mới và mở rộng, chiếm 17,2% tổng vốn FDI, tiếp theo là Malaysia (2,5 tỷ USD), Nhật Bản (1,3 tỷ USD) và Anh (1,3 tỷ USD).

CPI tăng trong Tháng Mười Hai: CPI của Việt Nam trong tháng 12 năm 2015 tăng 0,6% so với cùng kỳ và 0,0% so với tháng. Đây là mức tăng hàng năm thấp nhất trong 14 năm qua. Lý do cho sự gia tăng thấp này bao gồm một giá nhiên liệu và hàng hóa toàn cầu yếu kém. Tăng giá hàng tháng đã được nhìn thấy trong các dịch vụ giáo dục và y tế và các sản phẩm may mặc.

Tỷ giá: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng VND / USD lên 21.890 VND và cũng mở rộng biên độ giao dịch từ +/- 2% lên +/- 3%. NHNN lưu ý rằng với những điều chỉnh, tỷ giá VND sẽ được linh hoạt hơn với những thay đổi trong thị trường trong nước và toàn cầu cho đến đầu năm 2016, giúp đảm bảo sự ổn định trong việc trao đổi nước ngoài và khả năng cạnh tranh của hàng hóa Việt.

Thâm hụt thương mại Việt Nam 3,2 tỷ USD: Theo Tổng cục Thống kê, cả nước ghi nhận mức thâm hụt thương mại 3,2 tỷ USD trong năm 2015. Giảm xuất khẩu các mặt hàng nông sản chính như cà phê và gạo đã được trích dẫn là lý do đằng sau sự thâm hụt thương mại. Trong năm 2015, Việt Nam đạt 162.400.000.000 USD trong doanh thu xuất khẩu và 165.600.000.000 USD về giá trị nhập khẩu, tăng 8,1% và 12,0% so với cùng kỳ, tương ứng. Hoa Kỳ là thị trường xuất khẩu lớn nhất của nước này trong năm 2015, chiếm 33,5 tỷ USD kim ngạch xuất khẩu, tăng 17,0% so với năm 2014. Trong năm 2015, nguồn lớn nhất của hàng nhập khẩu đã được Trung Quốc, với 49300000000 USD, tăng 12,9% so với năm 2014.

Số doanh nghiệp đăng ký mới tăng: Số lượng các doanh nghiệp đăng ký cấp mới đạt 94.754 vào năm 2015 với tổng số vốn đăng ký của đồng 601500000000000, tăng 26,6% về số lượng doanh nghiệp và 39,1% trong số vốn đăng ký so với năm 2014. Các trung bình đã đăng ký vốn trên mỗi doanh nghiệp mới thành lập đã tăng 9,9%. Số lượng các doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục giải thể và chấm dứt hoạt động kinh doanh trong năm 2015 giảm 0,4%, lên 9.467 doanh nghiệp.

VĂN PHÒNG TP.HCM

Cung và cầu

Tổng số cung tăng nhẹ

Trong 4Q15, một tòa nhà hạng C đi vào hoạt động, nâng tổng số nguồn cung cấp khoảng 1,7 triệu mét vuông.
Trong năm 2015, hơn 100.000 mét vuông của nguồn cung mới đến thị trường văn phòng, tăng gần 30% so với con số năm 2014.

Nhu cầu tiếp tục cải thiện

Hấp thu thuần trong 4Q15 đạt khoảng 17.000 mét vuông, chủ yếu là từ các tòa nhà văn phòng mới.
Tỷ lệ lấp đầy trung bình là trên 90% trên tất cả các lớp, với sự cải thiện đáng kể trong Suburban tiểu thị trường.

Hiệu suất tài sản

Thuê inches lên so với quý trước

Giá thuê trung bình tiếp tục thuần có xu hướng tăng so với quý trước, với mức tăng 0,6% so với quý trước trong 4Q15.
Nhiều chủ nhà cung cấp USD cho mỗi mét vuông mỗi 1-2 tháng cao hơn so với mức giá cho thuê hiện tại để người thuê nhà, đặc biệt là đổi mới thuê.

Outlook

Nguồn cung tăng vừa phải

Khoảng 50.000 mét vuông diện tích văn phòng mới được dự kiến cho năm 2016. Không có hạng A tòa nhà văn phòng mới sẽ đến với thị trường trong 12 tháng tiếp theo.
Hầu hết các dự án dự kiến hoàn thành vào năm 2016 đang được các giai đoạn hoàn thiện xây dựng và nằm trong khu vực trung tâm không phụ thị trường.

Giá thuê để đón năm 2016

Mức giá cho thuê hiệu quả dự kiến sẽ tăng, do tâm lý kinh doanh cải thiện và chủ nhà giảm mức ưu đãi.
Kế hoạch di dời và mở rộng từ các tổ chức tài chính và ngân hàng tiếp tục lái xe thị trường văn phòng trong năm 2016.

TP.HCM DÂN CƯ

Cung và cầu

Tăng tốc Supply

Căn hộ: ra mắt mới đạt 7.600 chiếc, tăng 12,0% so với quý trước và 64,0% so với cùng kỳ. Tỷ lệ các đơn vị cao cấp tiếp tục phát triển đáng kể.
Biệt thự / nhà liền kề: Nguồn cung mới lên tới 494 đơn vị trong 4Q15, cao nhất bao giờ hết. Quận 2 và quận 9 tiếp tục thu hút phần lớn của sự phát triển.

Đà bán mạnh tiếp tục

Căn hộ: Nhu cầu mở rộng, với 7.572 chiếc được bán và những người có giá hơn 1.500 USD mỗi mét vuông chiếm gần một nửa khối lượng.
Biệt thự / nhà liền kề: Doanh số bán hàng tăng 57,0% so với quý trước, gấp đôi con số 4Q14.

Hiệu suất tài sản

Giá phần lớn vào sự gia tăng

o Thị trường sơ cấp:

Căn hộ: Giá tiếp tục tăng trưởng với tốc độ nhanh. Các phân khúc Affordable đăng ký tăng cao nhất ở mức 2,9% so với quý trước.
Biệt thự / nhà liền kề: Giá tăng nhẹ so với quý trước, phù hợp với sự gia tăng phát động và hoạt động xây dựng ở vùng sâu sub-thị trường.

o Thị trường thứ cấp:

Căn hộ: Giá cho thấy gia tăng đáng kể nhưng một số tòa nhà lâu đời đã thấy giảm giá trong khoảng 1-2% so với quý trước.
Biệt thự / nhà liền kề: Giá mở rộng xu hướng tăng gần đây của họ, với một số tăng lớn từ 4-6% so với quý trước được tìm thấy trong các thuộc tính mới được hoàn thành.

Outlook

Cung cấp đường ống lớn vào năm 2016

Khoảng 25.000 đơn vị căn hộ mới được dự kiến trong năm 2016, với gần như tất cả các huyện ghi bổ sung nguồn cung cấp.
Nguồn cung mới của Villas / Nhà phố trong năm 2016 dự kiến đạt tổng cộng 1.150 đơn vị năm 2015, với các dự án quy mô lớn, trung cấp chiếm lĩnh thị trường.

Doanh số bán hàng cao cấp dự đoán cho năm 2016

Tăng trưởng nhu cầu sẽ vẫn tích cực trong năm tới, được hỗ trợ bởi nhà đầu tư tiếp tục tình cảm mạnh mẽ và sự sẵn có của tín dụng nhà ở.
Xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục tăng cường.

HCM BÁN LẺ

Cung và cầu

Cung ứng tăng

Hai trung tâm mua sắm và hai siêu thị đi vào hoạt động trong 4Q15. Tổng nguồn cung bán lẻ đạt khoảng một triệu mét vuông.
Emart, một nhà bán lẻ Hàn Quốc thương hiệu mới tại thị trường Việt Nam, giới thiệu tài sản đầu tiên của mình ở quận Gò Vấp với tổng diện tích 11.900 mét vuông.

Nhu cầu cải thiện đáng kể

Hấp thu thuần trong phân khúc Trung tâm mua sắm tổng cộng 63.000 mét vuông, chủ yếu từ hai thuộc tính mới - Pearl Plaza và Vincom Thảo Điền.
Take-up tại các trung tâm mua sắm tại trung tâm của thành phố lên tới hơn 3.700 mét vuông trong 4Q15.

Hiệu suất tài sản

Giá thuê vẫn còn trong lãnh thổ tiêu cực

Giá thuê tại khu vực trung tâm tiểu thị trường ổn định ở mức 70,4 USD mỗi mét vuông mỗi tháng trong quý thứ ba liên tiếp.
Giá thuê gộp trung bình của Non-CBD tiểu thị trường đứng ở mức 39,1 USD mỗi mét vuông mỗi tháng, giảm biên của 2 bps so với quý trước.
Giá thuê trong Bazaar tiểu thị trường vẫn ổn định trong 4Q15.

Outlook

Nguồn cung tăng đáng kể

Tổng số cổ phiếu dự kiến để ghi lại khoảng 180.000 mét vuông không gian bán lẻ mới vào năm 2016, đến từ nhiều nhà bán lẻ nổi tiếng.
Với trừ của Saigon Centre giai đoạn 2, hầu hết các tài sản bán lẻ dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2016 được đặt bên ngoài khu vực trung tâm.

Giá cất lên ở mức cao.

Với nguồn cung cấp đường ống lớn và chất lượng trong năm 2016, tổng số hấp thu thuần dự kiến đạt mức cao kỷ lục.
Tiền thuê tổng thể có thể giảm trong các quý tiếp theo như sự cạnh tranh giữa các nhà phát triển bán lẻ với cường độ cao nhưng hiệu suất thị trường là chỉ vừa phải.

HCM CĂN HỘ DỊCH VỤ

Cung và cầu

Tăng nhẹ trong cung

Một hoàn mới trong 4Q15, City Living 2 ở quận Bình Thạnh, thêm 18 đơn vị căn hộ dịch vụ cho thị trường.
Các phân khúc hạng B tiếp tục dẫn đầu về cung cấp, với thị phần 52,9%, mặc dù không có sự hoàn tất mới được ghi nhận kể từ cuối năm 2013.

Nhu cầu tăng

Tỷ lệ lấp đầy toàn trong 4Q15 tăng 245 bps từ 3Q15, với hiệu suất mạnh mẽ cung cấp bởi các phân khúc hạng B và C.
Sự tăng trưởng nhu cầu vẫn tiêu cực trong một số thuộc tính hạng A.

Hiệu suất tài sản

Giá thuê trên sự suy giảm

Giá thuê trung bình tổng thể giảm 0,9% so với quý trước và 5,7% so với cùng kỳ trong 4Q15. Hạng C là phân khúc duy nhất cho thấy sự gia tăng hỏi thuê.
Sự khác biệt giữa các thuê hạng A và hạng B tiểu thị trường tiếp tục được mở rộng, từ 37,7% trong 3Q15 lên 39,1% trong 4Q15.

Outlook

Nguồn cung dồi dào trong 2016-17

Sẽ có khoảng 800 đơn vị căn hộ dịch vụ mới từ năm dự án phát triển gia nhập thị trường trong hai năm tiếp theo.
Quận 1 và Quận 3 có khả năng vẫn còn những khu mong muốn nhất của thành phố, chiếm khoảng 85% nguồn cung mới.

Nhu cầu đến trung bình

Tỷ lệ trống của toàn thị trường dự kiến sẽ tăng lên đáng kể khi hoàn tất mới vào thị trường.
Các xu hướng giảm trong tiền thuê nhà có thể sẽ tiếp tục trong các quý tiếp theo, chủ yếu là do việc cung cấp đường ống lớn.

VĂN PHÒNG HÀ NỘI

Cung và cầu

Cung ứng tăng

Hai tòa nhà văn phòng mới, với hơn 36.000 mét vuông, được hoàn thành. Tổng nguồn cung văn phòng đứng ở mức hơn 1,6 triệu mét vuông tại thời điểm cuối năm 2015.
Bổ sung nguồn cung trong năm 2015 đã được hạn chế, chỉ có phân khúc hạng B báo cáo số liệu tích cực.

Ôn nhu cầu

Hấp thu ròng đạt khoảng 25.500 mét vuông trong 4Q15, và vẫn do các phân khúc hạng B.
Hợp đồng thuê mới trong quý này chủ yếu là doanh nghiệp nhỏ cho các đơn vị văn phòng cỡ trung bình. Pre-cam kết ghi nhận về sự hoàn tất mới còn hạn chế.

Hiệu suất tài sản

Giá thuê giảm

Giá thuê trung bình tiếp tục có xu hướng giảm ở tất cả các phân khúc, nhưng tốc độ giảm chậm lại so với quý trước.
Giá thuê tại hầu hết các tòa được tổ chức tương đối ổn định trong 4Q15, nhưng một vài tòa nhà có tỷ lệ trống cao trải qua hai con số giảm trong tiền thuê nhà.

Outlook

Nguồn cung tăng trong năm 2016

Khoảng 115.000 mét vuông diện tích văn phòng mới dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào năm 2016.
Nhu cầu về không gian văn phòng có thể được điều khiển bởi các nhà cung ứng, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm tiểu thị trường mới.

Tăng trưởng cho thuê để ở lại trong lãnh thổ tiêu cực

Giá thuê trong năm tới có thể sẽ phải đối mặt với áp lực giảm từ nhu cầu vừa phải và nguồn cung dư thừa.
Tuy nhiên, giá thuê tại các tòa nhà chất lượng tốt ở khu vực trung tâm tiểu thị trường mới có thể trải nghiệm một sự gia tăng nhẹ trong các quý tiếp theo.

HÀ NỘI KHU DÂN CƯ

Cung và cầu

Tăng hoạt động ra mắt trên thị trường

Nguồn cung mới trong 4Q15 đạt 8.800 chiếc, tăng 18,0% so với 3Q15, và nâng tổng số 2015 để 28.300, vượt quá tỷ lệ kết hợp của 2013-14.
Xây dựng tiến triển tốt trong nhiều phát triển trong năm 2015, với tổng số 23.200 đơn vị mới hoàn thành báo cáo vào cuối năm.

Nhu cầu ở mức cao

Take-up tăng 8,0% so với quý trước 8.500 đơn vị trong 4Q15, gần một nửa trong số đó đã có giá khoảng 1.000 USD và 1.500 USD cho mỗi mét vuông.
Trong 4Q15, Quận Hoàng Mai dẫn đầu doanh thu với 2.100 đơn vị, tiếp theo Hai Bà Trưng, Thanh Xuân và huyện Từ Liêm Nam với 1.300 xe.

Hiệu suất tài sản

Giá tiếp tục tăng

o Thị trường sơ cấp

Tốc độ tăng giá cao hơn 1,8% so với quý trước ở trong 4Q15, với các dự án tung ra trong năm thấy tăng theo quý lớn từ 3-5%.
Trong 4Q15, giá trong phân khúc cao cấp di chuyển với tốc độ nhanh nhất, 3,2% so với quý trước.

o Thị trường thứ cấp

Giá tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn so với trong 3Q15.
Tỷ lệ tài sản hạ giá chào bán của họ trong tổng nguồn cung thứ cấp tăng từ 12,0% trong 3Q15 tới 23,0% trong 4Q15.

Outlook

Cung cấp cao dự kiến cho năm tới

Khoảng 21.000 đơn vị sẽ hoàn thành vào năm 2016, 85,0% trong số đó đã được bán ra. Trong tổng dự toán, phân khúc trung cấp sẽ tạo thành phần lớn nhất.
Ra mắt mới phong phú được dự kiến, theo tâm lý khả quan nên thu hút nhiều hơn các nhà phát triển và các dự án phát triển cho thị trường dân cư.

Thị trường dân cư để tiếp tục cho thấy hiệu suất mạnh mẽ

Tăng trưởng nhu cầu sẽ vẫn tích cực trong năm tới, được hỗ trợ bởi nhà đầu tư tiếp tục tình cảm mạnh mẽ và sự sẵn có của tín dụng nhà ở.
Xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục tăng cường.

HÀ NỘI BÁN LẺ

Cung và cầu

Hai trung tâm mua sắm lớn đi vào hoạt động

Tổng nguồn cung tăng hơn 127.000 mét vuông, nhờ sự hoàn thiện của AEON Mall và Vincom Nguyễn Chí Thanh.
Cửa hàng tiện lợi ngày càng trở nên phổ biến hơn tại Hà Nội, với một số lượng đáng kể các cơ hội mới trong thời gian gần đây.

Nhu cầu giảm

Hấp thụ tiêu cực đã được chứng kiến trong nhiều trung tâm mua sắm.
Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao hơn 90% đã đạt được ở hai thuộc tính mới của quý.

Hiệu suất tài sản

Thuê so với quý trước nhỉnh thấp

Giá thuê trung bình trong phân khúc Trung tâm mua sắm đứng ở mức 30,0 USD mỗi mét vuông mỗi tháng, giảm 1,0% so với quý trước của và do giá thuê giảm tại các cơ sở hoạt động yếu kém.
Trong khu vực trung tâm tiểu thị trường, giá thuê cơ sở tầng trệt đã ổn định ở mức hơn 100 USD mỗi mét vuông mỗi tháng.

Outlook

Cung cấp để mong đợi sự thay đổi nhỏ vào năm 2016

Không có trung tâm mua sắm mới được lên kế hoạch để mở trong vòng 12 tháng tới. Tuy nhiên, một số lượng ngày càng tăng của các siêu thị và cửa hàng tiện lợi được dự kiến sẽ đi vào hoạt động.
Bổ sung nguồn cung hạn chế và nhu cầu vừa phải được dự kiến sẽ giữ mức độ chiếm dụng ổn định trong những quý tới.

Giá thuê giảm

Việc thực hiện không đạt yêu cầu của cả hai nguồn cung cấp và nhu cầu có thể tăng cường xu hướng giảm trong tiền thuê nhà.
Yếu của người tiêu dùng sức mua sẽ vẫn là một trong những yếu tố thách thức nhất trong thị trường bán lẻ.

Giới thiệu tóm tắt thị trường bất động sản Việt Nam là một ấn phẩm hàng quý cung cấp bản cập nhật thị trường đối với lĩnh vực bất động sản khác tại các thành phố khác nhau. Nó là một phần của gói cứu toàn diện từ JLL Nghiên cứu bao gồm Việt Nam cùng với các nước lớn khác ở châu Á Thái Bình Dương